Herstructureringsadvies

We kunnen u helpen met doeltreffend en creatief advies. De bouwkundige en esthetische waarde van bestaande bouwkunst verdient het om naar behoud te streven. Door op de juiste wijze in te grijpen. Kom eens langs, en beoordeel onze meest recente rapporten.

De vraag ‘slopen of renoveren’ is te simpel gesteld. Want wat wordt verstaan onder renovatie? Dit loopt van groot onderhoud (aanleg van centrale verwarming, riolering) tot compleet leegstrippen, waarna woningen worden samengevoegd of uitgebreid. De mogelijkheden die de casco’s bieden zijn veelzijdig. We heroverwegen daarom alle opties en willen alle argumenten op een rijtje hebben. Want waarom is sloop geen goede oplossing? En welke vorm van renoveren is dan wel de juiste oplossing?

In de afweging is belangrijk:

In hoeverre is er noodzaak voor differentiatie van de woningvoorraad, met het oog op de toekomst en de leefbaarheid?
De noodzaak tot kwaliteitsverbetering van de woningen: Hoe ziet deze eruit? Hoe betaalbaar is het?
De sociale cohesie: Hoe bouw je en vernieuw je een wijk?
Het proces: Hoe verlopen de werkzaamheden?

De vraag ontstaat wat nu eigenlijk de hedendaagse eisen zijn voor woningen. Het bouwbesluit definieert minimale afmetingen en waardes, maar deze zijn ook echt minimaal. Voor optimaal wooncomfort nu en in de toekomst, is meer nodig dan de wettelijk gestelde minima. De woningen aan deze buurt zijn momenteel kwalitatief onder de maat. In dit hoofdstuk definiëren we een ambitieniveau dat volgens ons optimaal zou zijn wat betreft kosten en resultaat. Het betreffen hier noodzakelijke verbeteringen aan de woningen en woonomgeving.

Renovatie is een goed alternatief voor sloop. Sloop en nieuwbouw leiden niet automatisch tot vooruitgang. Buurten hebben een eigen karakter en deze buurt heeft veel goede eigenschappen die behouden kunnen blijven. Welbeschouwd is nieuwbouw altijd duurder dan renovatie. Dit komt direct vooral door de grote belasting van het milieu en indirect door het verlies van sociale samenhang in de wijk.

Het zou verhelderend zijn om te weten welke aannames de corporatie heeft gedaan. Wij denken, op basis van een vergelijking met andere gedocumenteerde cases, dat voor deze buurt het scenario van renovatie heel aannemelijk is. We zeggen dit vooral vanwege de waarschijnlijk gunstige staat van de funderingen, en de casco’s die nog zeker 50 jaar zullen meegaan. Er lijkt geen structurele bouwkundige problematiek te zijn. Het gaat hier dus alleen om de kosten van renovatie en uitbreiding, afgezet tegen de verwachte exploitatiemogelijkheden. Dit geeft aan dat renovatie waarschijnlijk rendabel uit te voeren is.

Als de hoge kosten van de stedelijke vernieuwing worden afgezet tegen het resultaat, dan ontkomen we niet aan de vraag of meer sociaal getinte investeringen uiteindelijk niet duurzamer zullen zijn. Er is bij veel woningbouwcorporaties een verlangen naar een simpel driestappenplan: slopen, nieuwbouw en alles komt goed. In werkelijkheid lopen alle herstructureringsdoelen niet gelijk met elkaar op. Vernieuwing van buurten is ingewikkeld en draagt veel meer afwegingen in zich.

Het vervangen van een oude rijtjeswoning door een duurder huis, wil niet zeggen dat automatisch vooruitgang wordt geboekt. Als maatschappelijke functies zoals scholen, winkels en horeca niet beter gaan functioneren, dan zal het met de buurt ook niet beter gaan. Het is daarom zeer de vraag of sociale investeringen niet beter zijn.

Men vergeet ook gemakkelijk de lange levensduur van woningen. De totale nieuwbouw is niet meer bedoeld voor de toename van de vraag maar voor vervanging van de vraag voor de volgende eeuw. De woningvoorraad in Nederland moet eigenlijk twee tot drie eeuwen meegaan. Er is een lange levensduur nodig, anders groeit de woningnood. Sloop van woningen ontkent de lange levensduur (‘cyclusverlenging’). Ook de tijdsduur van sloopplannen wordt sterk onderschat. Tien jaar voor het op gang brengen van het proces is al erg kort. Dit wordt vaak volstrekt onderschat.

Bovendien verwoesten op sloop gebaseerde strategieën de sociale cohesie in de buurten. De herhuisvestingcapaciteit schiet meestal ernstig tekort. Er wordt niet genoeg gecoördineerd. De corporatie heeft wel een ‘Sociaal Plan Herstructurering’ waarin zaken omtrent herhuisvesting zijn vastgelegd.

Verder worden de investeringsdiscussies niet gevoerd op basis van bedrijfs-economische of volkshuisvestelijke principes, maar worden de discussies voornamelijk gedicteerd door kreten als ‘borgingsruimte’ en ‘solvabiliteitseisen’. Vaak wordt ook gepraat over de ‘onrendabele top’. De onrendabele top heeft echter niets te maken met de vraag of een investering wel of niet rendabel is, maar is de uitkomst van een rekensom op basis waarvan een corporatie een financiering kan krijgen via het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw).

Tot slot is renovatie levensduurverlenging van woningen en kan het heel goed een meerjarenplan inhouden. Een meerjarenplan is financieel goed haalbaar door middel van het maken en nakomen van goede afspraken.